서울 연립주택 투자지도_이형수

**가로주택정비사업이 궁금해서 읽어본

책입니다. 서울은 당분간 아파트 공급을 줄일 것이라

생각합니다. 재개발이든 재건축이든 진행이

잘 안되는 근본이유 같습니다. 다만, 서울은 아파트

비율도 전국에서 제일 낮고 주택 노후도도 매우

높으니 어떻게든 조처를 취해야 할 것입니다.

그래서 가로주택정비사업을 몇년전부터 활성화하는

것 같은데(정확히는 잘 모릅니다ㅜ.ㅜ)..서울에

대규모 공급은 막고 노후 주택은 소규모로 재건하는

조처라고 생각합니다. 

 

“서울 연립주택 투자지도”는 저자가 서울 곳곳을

직접 발품 팔아서 가치에 영향을 미치는 여러 요소별로

점수화하고 정리해놓은 책입니다. 

 

다세대,연립은 가격이 개별성이 강해서 가격산정이

어렵습니다. 아파트에 비해 규격화되어 있지 않고

매매건수도 적어서 그런것 같습니다. 저자는 

연립주택의 가격산정에 대한 기준을 제시합니다.

여러요소들을 많은 개별 물건간에 비교해보면서

가치를 추정해보게 해줍니다. 가치를 산정할 수

있다면 적어도 비싸게는 사지 않을 것이니 많은

도움을 얻을 수 있는 책이라 생각합니다.

 

무주택으로 생애 첫 주택 구매자인 경우에는

저렴하게 서울에 진입할 수 있는 팁을 제공합니다

아파트로 변신할 가능성이 높은 연립주택을

생각해볼 수 있었습니다. 

 

 

*One Big Message : 서울에 많지 않은 금액으로 실거주로 진입할 기회는 아직 있다

 

*One Action : 연립주택을 관심에 두자

 

*유용성(독서목적 관련) : 서울에 투자목적이든 실거주목적이든

많지 않은 금액으로 가능하다는 것을 알게 되었음

 

*핵심 키워드

-읽기 前 : 가로주택정비사업, 틈새시장, 발품의 중요성

-읽은 後 : 가로주택정비사업, 틈새시장, 발품의 중요성

 

*연관지어 읽고 싶은 책 : 아는만큼 당첨되는 청약의 기술(정숙희)

 

<중요내용>

28..80년대 연립주택은 대지지분이 크다

30..가용 용적률이 많이 남아있는 저층

건물일수록 재건축시 밀도 있는 건축이 가능하다

31..서울 지역 용적률은 서울시 조례를 따른다

35..투자처의 용도지역까지 확인해야 한다

"상업>준주거>준공업>제3종>2종>1종 순"

37..지구단위계획 확인은 필수다

43..높이제한 확인 요

49..가로주택정비사업이 가능한 조건

-6미터 도로, 1만제곱미터미만

-노후건축물 2/3이상

-20세대이상

56..요건 충족 여부는 관할 관공서나 SH에

꼭 확인 요

57..가로주택정비사업은 가로구역의 전부

또는 일주에서 시행 가능

59..가로주택정비사업 혜택

-추진위 설립 면제

-용적률 상향 등

-사업비 대출 확대

-재초환 면제

+공공 참여시 분양가상한제 적용 제외,

건축 층수 상향 등

+공공성 충족시 2만제곱미터까지 가능,

투기과열지구도 혜택.

73..80년대 연립주택은 단지 규모에 따라

1~5동 규모의 소규모 아파트 단지로 재건축될

확률이 높다.

75..주택연금 수령을 또 하나의 목표로 정한다면,

80년대 연립주택은 목표의 마중물이

되어줄 가장 적합한 모델이다.

79..중요한 대목이 대지지분당 평단가다

80..연립주택은 규모가 작은 것이 약점이지만

의사결정 속도 측면에서는 강점이다

84..연립주택 채점표<==저자 제공

87..연립주택 투자의 어려움은 내가 원하는

시점에 원하는 매물이 없다는 것이지만,

가격이 문제일 뿐 결국 매물은 등장한다.

89..중대한 하자가 있을 수 있다

지하실을 반드시 확인할 것

97..투자전 주의사항

-발품 꼭

-주소 확인(동명 많음)

-청약 자격 박탈 가능성 유의

-조합원 지위양도 유의

-지적 공부 확인

99..진행중 인 재개발,재건축은 

“클린업시스템”에서 확인 가능

100..100선정 기준

-2,3종 일주, 준주거, 준공업지역 위주

-역세권 위주

-호재가 가격에 반영된 곳 제외

-실거래가 10억 제외

-미개통 지하철 노선은 코멘트함

-대지지분 10평미만 제외

-개공으로 시세가 역산

-통합개발가능성은 인접시에만 고려

-2020년 상반기 현장답사 기준함

==>100곳은 책에서 확인해보시길

바랍니다.

 

에필로그

242..정부는 소규모 재건축, 가로주택정비사업,

자율주택정비사업 등에 힘을 실어주고 있다.

243..연립주택의 투자 묘미는 개인의 노력이

가치에 반영되는 것이다.

244..SH공사에 사업성 분석 신청이 가능하고,

일정요건하에 정밀사업성 분석도 신청가능함

(사업성 확보+소유주10%이상 동의)

 

 

<목차>

 

[프롤로그]_나의 80년대 연립주택 매수기

 

[준비마당]

나는 연립주택으로 서울 땅을 산다!

 

 

01. 왜 ‘80년대’ ‘서울’ ‘연립주택’인가?

공동주택 종류 세 가지 - 다세대, 연립, 아파트

80년대 연립주택은 대지지분이 어마무시하다?

[TIP] 연립주택의 지하실과 조삼모사(朝三暮四)

 

 

02. 용적률과 용도지역에 따라 몸값 천차만별!

연립주택의 현재 용적률이 낮을수록 투자가치는 UP!

주의! 1┃서울 지역 용적률은 서울시 조례를 따른다

주의! 2┃‘도시정비사업’ 용적률은 따로 있다?

주의! 3┃용도지역에 따라 가치 역전!

주의! 4┃수익률 까먹을 수도 있는 지구단위계획 확인은 필수!

[TIP] 서울도시계획포털에서 용도지역과 지구단위계획 확인하기

 

 

03. 투자의 발목을 잡을 수 있는 ‘최고높이 제한’

건물의 높이를 제한하는 4가지 경우

1┃일조권 확보를 위한 높이제한

2┃용도지역에 의한 높이제한

3┃가로구역별 높이제한

4┃용도지구에 의한 높이제한

 

 

04. 연립주택과 찰떡궁합, 가로주택정비사업

신속한 사업 진행과 쏟아지는 혜택 ? 새 아파트 장만을 위한 지름길, 가로주택정비사업!

가로주택정비사업의 첫 단추 ? 기준 요건부터 확인하자!

[TIP] 조건만 충족한다면 가로구역 일부 진행도 가능

 

 

05. 가로주택정비사업 혜택 총정리

가로주택정비사업 기본 혜택 4가지 ? 최고의 혜택은 재건축 초과이익 환수 면제!

공공 참여시 늘어나는 혜택들

[TIP] 공공성 충족시 가로구역 2만㎡까지 상향! 투기과열지구도 혜택!

 

 

06. 가로주택정비사업 애매모호 Q&amp;A!

[TIP] 재건축 진행 사업장, 가로주택정비사업으로 전환하는 것이 이득일까?

 

 

07. 5천만원이면 서울 연립주택 투자 가능!

 

아파트보다 매력적인 선택지, 연립주택!

서울의 저평가 소액 투자

대지지분 15평 3억~6억원대 ? 레버리지 활용, 실거주 여부에 따라 실투자금 DOWN!

연립의 미래는 소단지 아파트, 상승장에 함께 오른다!

[TIP] 연립주택, 주택연금 플랜의 마중물

 

 

08. 그래도 아파트가 낫다는 당신에게

(feat. 남서울럭키아파트 vs 현대빌라)

재건축 아파트 vs 재건축 연립주택 ? 저평가 단지는 어디?

연립주택의 최장점은 상대적으로 빠른 재건축 과정!

[TIP] 준공업지역 vs 제3종 일반주거지역, 투자 매력도는?

 

 

09. 어떤 연립주택을 선택할까?

(feat. 연립주택 채점표)

투자 전 나만의 채점표 만들기

복수의 후보군을 비교한 후 선택하라

[TIP] 연립주택 매수자를 위한 알짜팁

 

 

10. 연립주택 정보 찾고 가치 측정하는 법

1┃‘일사편리’에서 대지면적, 용도지역, 연면적 등 파악하기

2┃‘디스코’ 앱에서 매물, 실거래가 등 파악하기

 

 

11. 연립주택 투자 전 주의사항

1┃발품은 필수!

2┃주택명보다 주소 확인!

3┃청약자격 박탈 가능성을 감안할 것!

4┃재건축이 진행되고 있는 경우 조합원 지위의 양도에 유념할 것!

5┃지적공부(地籍公簿) 필수 확인!

[TIP] 진행 중인 재개발·재건축 사업이 있는지 확인해 보자

 

 

12. 서울 연립주택 100 선정 기준

기준 1┃제2·3종 일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역 위주로 선정한다

기준 2┃역세권 위주로 선정한다

기준 3┃재개발구역 포함 등 호재에 따른 가격 반영이 큰 곳은 제외한다

기준 4┃실거래가 10억원이 넘는 곳은 제외한다

기준 5┃미개통 지하철 노선은 코멘트로 남긴다

기준 6┃‘평균 대지지분’을 적용하고, 10평 미만이면 제외한다

기준 7┃공시지가 활용해서 시장가를 역산한다

기준 8┃통합 개발은 바로 옆에 있는 경우만 적용한다

기준 9┃2020년 상반기 현장답사를 기준으로 삼는다

 

 

[실천마당]

서울 연립주택 100

 

 

01. 서울 서북권 (종로/은평/서대문/마포)

스카이빌라 · 삼익빌라 · 홍일연립 외 13곳

[TIP] 가로주택정비사업 요건을 충족하는 홍일연립

[TIP] 온라인에서 연립주택 정보 얻는 방법

 

 

02. 서울 동북권Ⅰ (노원/도봉/강북/성북)

오성빌라 · 현대빌라 · 양지빌라 외 9곳

[TIP] 조심조심! 일반·소규모 재건축 조합원 지위 승계 조건

03. 서울 동북권Ⅱ (동대문/성동)

금성빌라 · 대명연립 가·나동 · 광성연립 외 16곳

 

 

04. 서울 동북권Ⅲ (중랑/광진)

면목우성타운 · 중화우성타운 · 이화주택 외 13곳

 

 

05. 서울 동남권 (강동/강남/동작)

세경주택 · 현대빌라 · 도곡현대연립 외 4곳

[TIP] 건물에 딸린 땅, 외필지 확인하는 법

[TIP] 매물이 귀한 상업지역 연립주택

 

 

06. 서울 서남권Ⅰ (금천/구로)

 

현대빌라 · 강호주택 · 대성연립 외 14곳

[TIP] 연립주택 실거주를 위한 인테리어 팁

[TIP] 연립주택이 가장 많은 동네, 온수역 일대

[TIP] 재건축 진행 중인 미래빌라, 현대연립

[TIP] 준공업지역에 속한다면, 채광과 조망 확인은 필수

 

 

07. 서울 서남권Ⅱ (영등포/양천/강서)

현대그린빌라 · 세원빌라 · 유성연립 외 10곳

[TIP] 한 블록 세 연립, 가치 상승의 열쇠는 공동개발!

[TIP] 합리적인 가격의 신월동 연립주택

[TIP] 서울시 2020년 2분기 가로주택정비사업 추진현황

 

 

[에필로그]

“서울 곳곳의 연립주택은 흙먼지 아래에서 반짝이고 있다”

 

 

[부록 1]

연립주택 5개 분야 BEST를 찾아라!

1 | 대지면적이 큰 연립주택

2 | 세대당 평균 대지지분이 큰 연립주택

3 | 2020년 평당 개별공시지가

4 | 추정 대지가액이 저렴한 연립주택

5 | 추정 용적률이 낮은 연립주택

용도지역별 대지지분 총정리(제3종 일반주거지역 이상)

 

 

[부록 2]

‘가로주택정비사업 정밀사업성 분석 결과 보고서’ - SH공사 D연립 사례