부동산의 보이지 않는 진실_이재범,김영기

**저자의 다른 책인 "부동산 투자 사이클"을 보고 찾아읽었습니다. 두분다 다독가이고

김영기작가님은 데이터를 엄청 중요하게 생각하십니다. 편향을 배제하려는 모습에서

신뢰가 가서 읽게 되었습니다. 홍춘욱 박사님이 추천사를 쓰셨으니 일독 권해드립니다.

 

*One Action : 데이터를 최대한 많이 보고, 회의적으로 다시 보자

 

*유용성(독서목적 관련) : 기존에 알려져있는 지식들의 검증이 중요하다

 

*핵심 키워드

-읽기 前 : 확증편향의 배제, 주택가격 결정요소, 메타인지

-읽은 後 : 주택가격의 결정, 확증편향배제 노력, 아는 것이 힘

 

*연관지어 읽고 싶은 책 : 디플레 전쟁(홍춘욱)

 

 

 

<중요구절>

 

추천하는 글_한국부동산 시장은 어떻게 될까?(홍춘욱)

6..한국 경제는 정부의 역할이 대단히 큰 비중을 차지하기

때문에 항상 정부의 정책 방향을 주시해야 합니다.

8..일본의 부동산 시장이 1990년 이후 25년이 넘게 불황의

늪에서 고통받았던 이유는 ‘고령화’를 비롯한 수요 요인뿐만

아니라, 일본 정부 및 민간 건설업체가 지속적으로 주택 공급을

확대했던 데 있었던 것입니다.

반면 일본과 마찬가지로 고령화의 고통을 겪은 북유럽의 3국

(노르웨이, 스웨덴, 핀란드)은 일본과 정반대의 흐름을 보였던

데에서, 주택 공급의 중요성이 여실히 드러나는 것 같습니다.

 

 

서문_부동산은 어떻게 흘러갈까

12..데이터 자체는 물이 반이나 남았는지, 반밖에 남지 않았는지

말하지 않는다. 보는 사람의 입장에 따라 데이터에 대한 해석이

달라진다.

 

 

1장 부동산에 대해 알아야 할 점

1 부동산의 의미

29..인정하기 싫더라도 국가가 진정한 부동산 주인이라는 걸 

명심하고 부동산 전체 흐름을 봐야 한다.

 

 

2 소득과 주택

31..소득에 따라 지출도 달라지고 구입할 수 있는 주택도

달라진다는 점을 기억해두자.

32..소득 비율에 비해 순자산비율이 5분위가 훨씬 더 높다

33..1,2분위는 능력이 부족하기 때문에, 5분위는 주상복합을 

선호하기 때문에 아파트에 살지 않는다.

34..소득에 따른 주택 보유와 거주는 다르다.

 

 

3 주택이 사라진다

37..5분위가 살던 곳을 3,4분위가 들어가 살고 3,4분위가

살던 주택에 1,2분위가 거주하게 된다.

38..1,2분위가 주택구입 능력이 되면 3분위가 살고 있는

주택에 임차인으로 들어간다. 1,2분위가 살고 있는 주택은

점점 사람들이 기피한다.

 

 

4 부동산의 실제가격

43..부동산도 경제의 한 축이다. 경제를 바라볼 때

반드시 기억해야 할 것은 물가상승률이다. 물가상승률을

감안한 실질 수익률이 중요하다.

45..물가상승률은 대체적으로 경제가 좋을 때 높고 안 좋을 때

낮게 나타난다.

 

 

2장 공급과 수요

1. 주택이 필요한 사람들

55..혼인건수가 매년30만건이고 이혼 건수가 매년11만건이다.

매년 새롭게 필요한 주택은 약41만건이다.

 

 

2. 아무도 살지 않는 주택

61..매년 최소 총88만 가구가 아무도 살지 않는 주택이 된다.

이곳에서 살던 사람은 반드시 다른 주택이 필요하다.

62..다양한 변수에 따라 가구 숫자가 줄어든다고 가정해도

45만가구 정도는 신규 주택이든 기존 주택이든 주택이 필요하다.

 

 

3. 주택은 얼마나 공급되고 있을까

65..2011년부터 평균적으로 50만호 정도는 매해 인허가를

받은 주택이 있었다.

66..2010년대부터 공공분야의 인허가는 갈수록 줄어들고 있다.

정부에서는 LH의 부채때문에 진행되던 택지 개발과 주택 임대를

줄였다.

67..한 해 평균 주택을 필요로 하는 수요는 최소한 45만 가구가 된다.

 

 

4. 누가 집을 살 수 있을까

71..PIR 연평균 소득 대비 주택가격 비율, 10이면 10년 동안

소득을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 집 한채를 살 수 있다.

73..집 살 여력이 있는 무주택 가구 약 144만 가구 중에 전세로

살고 있는 가구 숫자는 무려 95.8%나 된다. 

즉시 매수할 가구가 최대 569만 가구나 대기 중이다.

 

 

3장 한국의 일본화 가능성

1. 일본 버블의 진실

83..버블 기간인 1981년네서 1990년까지 도쿄 지가는 무려

5배 이상 폭등했다.

84..1989년 일본은 소비세를 도입해 소비에 찬물을 끼얹었고 

금리도 올리기 시작했다. 은행을 통한 대출마저도 옥죄기 시작했다.

이렇게 얼어붙은 자산 시장은 실물경제에까지 영향을 줬다.

 

 

2. 일본 부동산의 현실

89..주택가격을 결정하는 요소는 많지만 그중에서 주택의 

수요와 공급이 제일 중요한 요소다

일본 국토교통성에 따르면 폭락이 시작된 1990년 이후에도 

주택공급은 전혀 줄지 않았다.

91..지진이 잦은 일본에서 아파트는 한국과 달리 상대적으로

선호되는 주택 형태는 아니다.

 

 

3. 세계적인 버블 국가들

93..일본이 버블을 경험한 1985년에서 1989년까지 북유럽 국가 

노르웨이, 스웨덴, 핀란드도 똑같이 버블이었다.

95..그 이후 1995년부터 1999년까지 핀란드 전체 주택가격은

무려 45%나 올랐다.

98..우리가 알고 있는 일본 사례는 일본만의 유일한 사례일뿐만 

아니라 주택가격은 그처럼 폭락하지도 않았다.

 

 

4. 생산가능 인구와 부동산

101..한국은 선진국에 비해 상대적으로 시기는 늦지만 고령화

속도가 너무 빠르다.

102..인구구성이 삼각형에서 마름모꼴 모양일 때 가장 이상적이다.

106..주택가격이 오른 국가들은 대체적으로 보다 개방적이고

이번 금융위기 이후에도 좀 더 빨리 회복했다. 또한, 이민 정책이

보다 활발하다는 공통점도 있다.

 

 

4장 장기적인 주택가격

1. 건설비의 상승

117..건설 비용만으로도 주택가격은 올라갈 수 밖에 없는 구조다.

 

 

2. 아파트 단지 공화국

120..한국의 아파트가 외국의 아파트와 가장 차별되는 점은 

바로 단지형이라는 것이다. 아파트 단지 자체가 하나의 도시로

기능한다.

아파트는 어느덧 거주 공간보다는 신분을 나타내는 공간이 되었다.

122..온 국민이 모두 아파트에 목매달고 아파트 입주응 원하며

아파트 단지가 하나의 국가 기능을 하는 한, 아파트에 대한 

선호는 결코 사그라들지 않을 것이다.

 

 

3. 주택 가격의 변화

125..주택가격은 대표적으로 한국감정원과 국민은행에서 지수와

가격을 산정해서 발표하고 있다.

126..전국 아파트 실거래가격지수는 중간에 횡보하거나 하락한

적은 있어도 지속적인 상승세를 보였다.

 

 

4. 노후화 주택의 증가

 

 

5장 미분양과 주택가격의 함수

1. 미분양과 가격

150..미분양과 주택가격의 관계를 보기 위해서 미분양 시점과

국민은행에서 발표하는 주택가격지수를 비교해보자.

 

 

2. 수도권 사례

158..미분양이 증가하면 주택가격이 떨어지고 미분양이 소진되면

주택가격이 올라갈 가능성이 커진다는 표현이 정확하다

 

 

3. 광역도시사례

165..서울, 수도권의 주택가격이 하락하기 시작한 시점부터

광역시 주택가격이 올랐다고 보는 것이 차라리 더 맞는 표현이다.

 

 

4. 택지공급과 미분양

168..택지공급은 주택종합계획에 따라 2003년부터 2012년까지

총 430km2를 공급했다. 문제는 2012년부터 부동산 주택 시장의

상황으로 택지 공급을 지연시키고 있다.

170..택지는 대부분 LH가 공급한다. 그 중에서 대부분은 85m2를

넘지 않는 중소형아파트다.

서민들과 중산층이 원하는 주택의 공급이 부족해서 가격이 올라가는

실정이다.

 

 

6장 금융과 부동산

1. 금리 조절 이유

179..전 세계 각국의 중앙은행이 하는 역할은 경제를 안정시키는

것이 첫번째 목표이고, 다음으로 금융안정을 유지하는 것이 두번째

목표이다.

금융 패닉이나 금융위기가 왔을 때 중앙은행이 주로 사용하는 

방법은 유동성 공급이다.

 

 

2. 금리와 환율

183..환율은 예측하기보다 추세를 파악해야 한다.

185..선진국의 경제가 나빠지면 환율이 상승하며 은행들은 

단기외채로 갖고 있는 통화의 만기 연장이 힘들어지고 원리금

산환 부담이 커진다.

187..변동환율제에서 국가간 통화 교환은 여러 가지 변수가

작용한다.

 

 

3. 금리와 자산시장

189..부동산과 주식 시장은 거의 비슷한 시점에 약간의

시차를 두고 움직인다.

190..금리와 주가는 역의 관계가 대체로 성립되지만 반드시

금리가 내릴 때 주가가 오르고 금리가 오를 때 주가가 내리는 

것은 아니다.

191..금리와 함께 주택가격을 보면 금리의 하락과 상승에

따라 주택가격이 움직였다고 보기에는 다소 부족하다.

193..1~2%정도의 금리 변동으로 자산 가격은 크게 출렁이지

않는다.

 

 

4. 빚으로 쌓은 집

199..누구나 빚으로 집을 소유하게 마련이다. 중요한 것은 자신이

감당할 수 있는 범위 내에서 구입해야 한다.

 

 

7장 부동산은 어떻게 될까

1. 전세와 주택가격

208..전세 가격 상승을 주도하는 이유는 다양하다. 먼저 금리다.

금리가 낮으면 전세 대출이 보다 쉬워진다. 2010년 전세 자금 대출

2조에서 2015년에 18조 정도로 9.1배나 증가했다

**2019년 12월 현재 주요5대 은행의 전세자금대출 잔액은 80조가

넘었습니다. 현재 보증금의 70%까지(청년층은 일정한 조건하에 90%까지)

전세대출이 가능합니다. 전세자금 대출이 서민,중산층의 주거이전을

어느정도 가능하게 한 것은 맞는 것 같습니다. 다만, 이러한 만기일시상환

형식의 대출이 집값을 밀어 올린 것은 아닌가 생각이 듭니다. 아주 낮은 

금리의 신용대출을 일으키면 전세보증금의 10~20%의 돈만 있으면

좀 더 비싼 아파트로 들어갈 수 있으니 이런 생각이 들었습니다.

 

 

209..금리가 낮아지면 월세보다 이자가 낮아지므로 전세로 옮기는

경우도 많아졌다.

210..주택 소유자들이 예금 이자보다 훨씬 금액이 많은 보증부 월세를

선호하는 추세와 월세를 내는 것보다 저렴한 전세를 추구하는 임차인들의

상반된 성향은 계속 유지될 것이다.

 

 

2. 주택 면적의 변화

213..가구원 수가 줄었음에도 1인당 주거 면적이 늘어나고 있는

현상은 보다 쾌적한 주거환경을 추구한다는 것을 의미한다.

 

 

3. 필요 주택 숫자

216..주택보급률, 자가보유율, 자가점유율 등

218..전세계적으로 인구 1,000명당 주택 수를 산출해 주택 보급이

얼마나 잘 이루어지고 있는지 파악한다.

 

 

에필로그_그래도 주택은 사는 것이 낫다

223..통계청, 한국은행, 각국 통계청 등등. 전문가가 해야 할 역할을

지극히 평범한 사람도 조금만 노력하면 찾을 수 있게 되었다.

224..자본주의가 망하지 않는한 주택가격은 결국에는 오른다