부동산 투자사이클_김영기,이재범

**김영기 작가님을 팟캐스트에서 만나서 읽어보게 된 책입니다. 책을 읽으면서

이렇게 직관적이고 쉽게 설명할 수 있다니 놀라웠습니다. 스스로 데이터 신봉자라

칭하시는 김영기님의 말씀을 듣고 여러가지 생각이 들었습니다. 다루기 힘들다는

핑계로 많이 보지 않았었는데 적극적으로 참조해야겠다 생각이 드네요. 

읽어보지 못하셨다면 "부동산 투자사이클" 강추드립니다

 

*One Action : 국제경제에 관한 칼럼을 찾아보자

 

*유용성(독서목적 관련) :글로벌 금융자본주의에서 부동산의 의미를 알게 해줌 

 

*핵심 키워드

-읽기 前 : 자본주의 시스템, 자산으로서의 부동산, 글로벌 경제의 중요성

-읽은 後 : 금융자본주의, 자산으로서의 부동산, 글로벌 경제

 

*연관지어 읽고 싶은 책 : 땅과 집값의 경제학

 

 

 

<후기>

프롤로그_부동산 투자, 글로벌 동조화에 주목하라 .7

7..주택시장에서 공급은 무척 중요하다.

8..분명 부동산에서 가장 중요한 것은 입지다.

세계 부동산 가격이 동조화 현상을 보인다.

10..부동산 가격을 움직이는 다양한 요소 중 지금까지 주택 공급에만

초점을 맞췄는데 이번에는 수요 부분에 대해 이야기하려 한다.

금융과 연계된 수요에 대한 이야기다.

 

 

1장 금융이 부동산시장을 지배한다

 

자본주의 시스템은 어떻게 돌아가는가 .19

19..등식1_부채=유동성=구매력

20..등식2_내가 쓴 돈=남이 점 돈, 내가 얼마를 쓰든지 누군가는 

돈을 그만큼 벌게 마련이다.

21..등식3_내가 저축한 돈=남이 빌린 돈=부채

22..은행을 통한 대출이 핵심대출이라면 은행이 아닌 다른 곳을 통한

대출이 비핵심대출이다.

유동성은 부채에서 온다.

24..금리가 낮아도 유동성이 감소하면 구매력이 낮아진다.

 

 

가격은 어떻게 움직이는가 .26

 

중산층은 부동산으로 부를 일군다 .31

31..자산시장에서 주식과 부동산은 경쟁관계에 있다. 비슷한 시기에 

상승과 하락을 반복한다.

34..주택가격을 움직이는 것은 사용가치가 아닌 자산가치다. 

35..임대수익률이 너무 낮다면 그만큼 주택가격에 버블이 많이 

껴있다고 볼 수 있다.

36..임대수익률은 대략적인 주택 가격의 상승과 하락을 역으로 추적하며

관찰하는 지표로 활용할 수 있다.

 

 

 

2장 문제는 비핵심대출

버블인가, 가격 되돌림인가 .41

42..버블은 대략 1년에 30% 상승, 4~5년 단위로 100%정도 오른 경우다.

43..가격 상승후 내려가지 않는 경우는 성장으로 본다.

44..대부분의 가격 상승은 결국 시중에 돈이 얼마나 유입되느냐가

핵심이다.

 

 

비핵심대출이란 무엇인가 .45

46..개인이 MMF나 RP같은 단기금융상품에 넣은 돈이 도매금융

시장에서 대출된다.

49..핵심대출이 1년짜리 적금이나 예금으로 들어온 돈을 30년 만기로

빌려주는 시스템이라면 비핵심대출은 극단적으로 하루짜리 돈을

빌려 30년 만기로 빌려주는 시스템이다. 문제가 생기면 즉시

자금이 회수된다.

 

 

비핵심대출의 특징 .50

50..은행에서 대출받기 어려울 때 이용하는 대출이 비핵심대출이다.

51..속성상 금융위기에 민감하고 촉매제 역할도 한다.

서브프라임모기지 사태 때 리먼브라더스는 하루나 일주일 정도의

초단기 대출을 받은 자금으로 1년이나 10년 장기대출을 진행했다.

56..바젤3는 대출을 대출로 막지 말라는 뜻이다.

59..유로커런시시장 초기부터 지금까지 가장 대규모 자금 공급자가

독일이다. 

 

 

 

3장 부동산 가격은 어떻게 움직이는가

 

무적함대의 몰락 .63

65..스페인보다 금리가 낮은 유럽 국가들이 저금리로 일으킨 대출 

자금이 스페인으로 유입되었다. 비핵심대출로서 단기대출.

66..서브프라임 모기지 사태가 터지며 핵심대출 자금이 스페인을

급격히 빠져나갔다.

 

 

부동산 가격의 움직임 .67

68..전세계 부동산 가격은 비슷하게 움직이는 경향이 존재한다.

70..1980년대가 되자 전 세계적으로 물가가 치솟았다. 금리를

올리기 시작했다.

71..금리가 오르면 가격이 떨어진다는 논리는 잘못되었다.

주택가격은 길게 볼 때, 짧은 하락 후 길게 상승하는 하키스틱 곡선을

그린다.

 

 

유동성이 시작되었다 .73

 

금융시장 개방과 부동산 버블 .79

80..한국은 IMF외환위기 이전까지는 규제천국이었다.

81..금융 관련 규제가 많아 주택담보대출을 받기도 어려웠고, 소비자 

금융도 발달하지 못했다.

82..금융시장이 개방되면 본격적으로 돈이 유입되고 유동성 확대로

인해 버블이 시작된다.

 

 

비핵심대출과 부동산 버블 .84

87..대부분의 자본은 안전을 최우선으로 한다. 

유로화가 도입되자 그리스와 스페인 같은 저신용 국가도 신용이

높아진 것으로 보이게 되었다.

88..남유럽의 저신용 국가로 비핵심대출의 자본이 쏟아져 들어왔다.

 

 

서서히 증가하는 동조화 .89

93..국가마다 시기는 다르지만 순차적으로 일어난 버블은 일본의

거대한 버블을 마지막으로 마감된다.

 

 

금리와 유동성의 관계 .97

98..전세제도를 통한 갭투자, 아파트가 금융자산화되었다.

 

check point 유럽연합 탄생의 의미 .104

 

일본 버블의 이해 .105

108..일본 버블의 특징은 버블을 일으킨 주체가 기업이라는 것이다.

기업들이 고가로 취득한 부동산 가격이 계속 하락하며 기업의

재무구조가 점점 악화되었다.

111..전 세계로 볼 때 한국은 주택 가격이 정말 오르지 않았다. 

미국 공급 최대치보다 비율상 2배 정도 더 많이 공급했다. 거기에

LTV와 DTI로 유동성까지 조절한다.

 

check point 일본 버블의 특징 .114

 

 

 

4장 미국이 만드는 경제

 

가난한 나라와 부유한 나라 .119

119..미국금리는 유로커런시시장을 통해서나 미국 내 역외금융시장을

통해 세계 금리를 선도하고 있다.

123..가난한 나라의 자산 가격이 상승하지 못하고 부유한 나라는

자산 가격이 상승과 하락을 반복한다.

 

 

안전자산인 미국 달러 .124

124..비핵심대출도 리보금리가 적용된다.

125..유로커런시시장에서 비핵심대출을 해주는 기관은 당연히 보호도

못받는 상황이니 더 높은 금리를 요구한다. 위험은 아주 빠른 속도로 

반영된다.

127..미국은 전 세계에서 장기대출을 받은 돈으로 다시 전 세계에 

단기대출을 한다. 

 

 

새로운 이론과 금융시스템 .129

130..베이비부머의 주택구입 등 공공기관만으로 대출 수요를 감당할 

수 없어서 민간에 MBS시장을 개방하게 된다.

135..한국에 전세제도가 있다면 미국에는 리파이낸싱이 있다.

 

 

부동산과 금융 .137

137..엄청난 물가상승이 있었다는 걸 감안하더라도 미국의 

주택가격은 쉼없이 올랐다.

138..뉴딜정책 중에는 내집마련을 장려하는 주택시장 부양책이

담겨 있었다.

 

 

부채로 부자가 된 나라 .144

146..미국의 부채는 전 세계에 유동성을 공급한다.

 

check point 미국의 자금 순환 .149

153..미국이 적자가 나야 전 세계 경제가 더 잘 돌아가는 아이러니한

상황이 이어지고 있다.

 

 

미국 중심으로 돌아가는 세계 경제 .154

159..달러의 순환은 미국의 자산 가격 상승과 다른 국가의 자산 가격

상승을 이끈다. 금융, 금리, 이어서 주식과 부동산이 전 세계적으로

동조화되었다.

 

 

 

5장 한국 부동산의 가격 변화

 

한국은 언제부터 글로벌 동조화되었나 .163

167..수출 중심으로 경제가 돌아가는 국가에서 글로벌 유동성을

막는다는 것은 무리다.

 

 

IMF 외환위기 이후의 한국 부동산시장 .168

170..인간은 지금까지의 각종 금융규제를 뜷고 돈을 벌었다. 

현재까지 바젤3는 온갖 규제의 최종판이다.

173..한국의 경우에는 전세보증금이 금융기관 대출금의 자리를

대신한 것이다.

 

 

한국 정부의 부동산 가격 조절력 .175

176..우리나라에서 전세시장이 발달한 것은 은행에서 대출을 받기 

힘들었기 때문이다. 전세가 사금융 역할을 한 것이다.

179..정책은 모든 사람에게 박수를 받을 수 없다. 

181..지방과 달리 서울,수도권은 기존 부채도 많았기 때문에 다시

금융가속기를 돌리려면 엄청난 유동성이 필요했다.

184..현재 금융가속기는 서울과 수도권에서 열심히 돌고 있다. 더 힘차게

돌지 이제 멈출지는 아직 확실하지 않다. 분명한 사실은 금융가속기가

도는 것은 전세계적인 동조화의 영향이다. 단순히 한 국가가 해결할 수

있는 일이 아니다.

185..수많은 돈이 금융 우회로를 통해 시장에 쏟아지고 있다.

 

 

저금리와 자산 가격 .186

189..1990년대에 중국과 인도가 세계 경제에 복귀한다. 

191..한국의 금융은 아직 안정적이다. 일본과 미국처럼 과도한 

유동성이 공급된 적이 없다.

 

 

한국 부동산 가격의 상승과 하락 .192

193..대출과 주택가격은 밀접한 관련이 있다. 비핵심대출과 주택가격

또한 마찬가지로 동행한다.

194..부동산 자체도 중요하지만 갈수록 부동산이 금융에 종속되며

대출에 따라 부동산 가격이 움직인다.

196..한국 주택시장에서는 2007년부터 지금까지 주택 가격이

20%이상 상승한 적이 없다.

 

 

강남 아파트는 버블인가 .197

197..모든 자산 가격의 상승과 하락에는 사이클이 존재하고, 부동산

가격도 자산시장의 일부이므로 이 사이클을 따른다.

199..부동산 가격과 주식 가격이 함께 움직인다.

200..유동성이 가장 많이 몰리는 투자처는 바로 강남 아파트다. 강남

아파트가 유독 상승폭과 하락폭이 큰 이유다.

203..만약 신용대출을 받아 갭투자로 매수한 아파트에 전세담보대출을 

받은 임차인이 거주한다면 이 아파트에 들어간 돈이 모두 대출금임에도

주택담보대출로 잡히지 않는 것이다.

 

 

 

6장 버블은 온다

 

경제위기는 언제 올까 .207

208..부동산 가격만 보지 말고 경제전반을 살펴봐야 한다. 경제위기가

닥치면 부동산 가격도 어김없이 하락한다.

209..GDP대비 민간신용 비중이 과도하게 높아진다는 것은 위험

신호이다.

현재 한국에서는 버블 후 불황이 아니고 경기 후퇴는 가능하다.수출중심.

 

 

버블은 왜 일어나는가 .211

213..인간의 욕망은 한계가 없고 신용은 인간 욕망의 한계를 넓혀간다.

214..신용카드 뿐만 아니라 주택담보대출, 학자금 대출, 자동차 할부까지

부채를 상환해야 하는 사람은 상환경로에 따른 생활을 해야 한다.

215..원천징수부터 시작해서 각종 부채상환 경로를 통해 통장을

스친 돈은 정부나 자본가가 가져간다. 지금은 세련된 장식으로

가져가거나 자발적으로 낸 것처럼 보이게 할 뿐이다.

216..지극히 평범한 사람들의 욕망이 극대화되었을 때 시장에 버블이

불어닥친다. 현 소비자금융을 통한 사회시스템이 해체되지 않는 한 

버블은 언제나 어느 때든 오기 마련이다.

 

 

상승시장에서 반복되는 미신 .217

218..슈퍼스타 시티도 서브프라임 모기지 사태를 피해가지 못하고

예외없이 무너졌다.

220..역사는 늘 반복되고 돌고 돈다. ‘이번은 다르다;는 말을 함부로 

믿어서는 안된다.

 

 

비핵심대출과 금융가속기 .221

222..2000년 이후부터는 금융이 사회 구석구석에서 작동한다.

224..투자라는 사이클에서 비핵심대출, 금융가속기, 유동성이 

지금 어느 단계에 있는지 안다면 적어도 당신의 마음에 평안과

안정을 가져오지 않을까?

 

check point 달러의 변화 .226

 

에필로그_토끼와 거북이 중 승자는 누구인가 .230

 

| 참고문헌 | .236